解决方案与案例

  今年是亚运会之年，在倒计时不到百日的节点，整个城市洋溢着一份迎接盛会的小期待。

  能承办如此规格的赛事，优秀场馆的建设是重中之重，前段时间笔者也是亲身去参观了主场馆奥体中心体育场大莲花，亲眼去看了这个超牛的一类公建；

  世界少有的异型结构作大悬臂空间，施工中，一定要通过结构预变形深化设计、吊装仿真计算、三维空间定位技术、卸载仿真计算等等办法解决诸多技术难题，让罩棚状如花朵般轻盈；

  再比如花瓣，材料选用铝镁锰板材料虽不稀奇，但上面的开孔直径小到5mm，能做到内透景但外不透砂的程度；更不用说让160吨大花瓣开花、AR技术、上万传感器等等黑科技；

  作为国内仅有的3座8w人体育场之一，在结构设计、实施工程技术上实现了多项专利型突破，获国家专利15项、国家与省级工法5项、国家级QC成果1项、建设工程鲁班奖、国家科学技术进步一等奖，展现着中国世界超级基建大国、强国的风采。

  重点来了，建筑面积22.9w㎡，总投资仅需25亿，这是什么概念呢？算单位面积的建安成本，也就一个改善楼盘的两倍不到，如果是豪宅，滨江园、蓝色钱江等等还可以与之等量齐观，但技术难度和含量完全没法比。

  作为参考，杭州刚出来卖地半年报，91宗地拍出总额高达1002.9亿，全国第二。

  在这样的对比之下，你会清晰地发现一件事：在“造房子”这件事上，同样一份钱砸在一平米，哪怕花在豪宅也就如此，但花在公建上，能做出多高级的技术力水准，显然碾压前者太多，简直是飞机PK拖拉机的代差。

  作为世界第一基建大国，我国有全球最全的工业门类，10几年前就可以修川藏线、鸟巢这样的工业奇迹，但我国的住宅工业化程度，低得令人发指。

  换言之，2023了，我们大家可以做出超高耐久、速干的混凝土、抗疲劳的钢材，轻易做出全透幕墙体系，我们的商品房却依然主要是人力造的，低端机械只是辅助，标准化程度低，导致施工的参差和必然会出现的纰漏，验个房哪哪都是×的现象屡见不鲜。

  不仅如此，内部的智能含量也很低，做个三恒系统已经能是顶配豪宅了，这放在公建里蔬菜大棚都做得到，用个内开内倒的系统窗已是屈指可数，公建里早就到处用幕墙了。

  差别更大的还在使用年数的限制，笔者在（预言与往事，一座高楼的一生房叔说No.412）写过：

  基本上我们的高层商品房，短则10年，最长25年一定要动置换的念头了，30年电梯和立面一定出问题，不到50年混凝土都酥了，这可以说也是房价高的道理之一，70年产权折一半用，可不是贵么。

  既然实际建安成本，住宅和公建不是数量级的差距，商品房的技术难度又低，怎么会工业化程度如此低？

  最赤裸的真相是，故意的。如果都用工程师、工业机械和高度预制化替代，像德国、日本一样走出工地制服还是干净的，产品合格率、常规使用的寿命是会延长许多，可变户型的推进乃至施工速度和环保都能加强得多；

  但是，建筑业是吸纳低端就业人口的最大池子，土地收入是财政的最大头来源，这代表着在一定的地价、房屋限价体系里，既不能大幅度提高建安成本做出品质住房但房企失去利润，又不能大规模搞工业替代影响千万建筑从业者的饭碗。

  代价，自然是住宅的技术力水准，远远落后于同期公建，换言之购房花的钱，绝大部分都没用在“盖好房”上，而是为城市扩容的基建做了贡献。

  那么，在如此的现实里，有没有项目寻求过突破呢？也是有的，又来自房地产风向标之城深圳。

  就在两个月前，深圳光明区长圳公共住房项目·凤凰英荟城完成交付。以下是它的TITLE：

  目前全国建成顶级规模的装配式公共住房项目，全国首个建成交付的智能建造试点项目，入选“国家十三五科学技术创新成就展”，深圳市建设管理模式改革创新的试点项目。

  该项目从设计到建造全过程，综合应用装配式建筑技术，集成应用国内8位院士关于本原设计理论、减隔振技术、钢和混凝土组合结构技术等研究成果，甚至小区楼王就叫院士楼。

  中建科技负责的该项目，采用了在工厂生产预制承重墙、凸窗、预应力叠合板、楼梯、阳台等构件再到现场组装；

  几乎全预制化装配的好处在于环保安静、效率高、标准化率高、安装误差控制在毫米级，每一个构件都有可追踪的二维码扫出模型信息和疲劳程度，方便检修维护甚至更换，大大延长建筑寿命。

  与传统施工相比快3倍，现场用工人员减少了五成以上，一个五人班6天就能盖一层，换言之预售变现房。

  当这样的项目出现，你能清楚地意识到，房地产开发领域国进民退的必然，从偏远郊区的公共住房建设，到核心地段的存量住房的更新、改善，想做，一步之遥。

  当投资城市基建对拉动经济的边际效益降到微乎其微，当最后一代进城农民工兄弟老去，国家队进场这件事，大概率发生。

  届时，大部分普通人会住到发展迅猛的高度工业化、集成化的住宅，而仅剩低比例的豪宅，以“手工艺”打磨的方式营造获得更高的溢价，因为“匠”是工业时代最高贵的奢侈品。

  从丹下健三的山梨文化会馆到黑川纪章的中银舱体大楼，再到马斯克5w美金一套的boxblecasita、光明区的长圳公租房，人类在模块化、可变、可有机更新的高度工业化住宅领域探索的脚步从未停歇，走到了如今的高度。

  在经济与城市化转型期的当下，我们大可以期待明天，以居住为导向的住宅系统匹配上我国平均的工业化水准，笔者对此充满信心。

  当然，透过“房地产”这只万花筒，我们正真看到，房子这种绑定了众多公共服务、社会世间百态、诸君博弈的商品的特殊性，从来不是守着一颗“盖好房子”的匠心，就可以走到安得广厦千万间的理想。