解决方案与案例

  购房赠送飘窗、露台、地下室等，在近年的楼盘销售中，常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过，这种赠送面积的经营销售的策略，今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉，从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称《规范》）。

  购房赠送飘窗、露台、地下室等，在近年的楼盘销售中，常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过，这种赠送面积的经营销售的策略，今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉，从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称《规范》）。这将意味着，开发商“偷”面积难了。相比旧规，新规主要变化在哪？对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响？南国早报记者做了走访。

  “买两房送一房”、“88平方米加赠送面积可做小四房”在南宁商品房市场上，送面积几乎是各家开发商的“必选动作”。7月8日下午，凤岭北片区某项目售楼部内，销售人员在给看房者讲解房屋概况时，都特别强调该项目各户型都有比较高的“赠送面积”比例。比如80多平方米的小户型，一般能做到小三房已是极限，但该楼盘销售人员表示他们89平方米的小户型，有20多平方米额外赠送面积，能做成小四房，赠送率约20%。

  在南宁市，20%的赠送率不鲜见，少数项目甚至宣称自己的楼盘有超过50%的面积赠送率，个别户型的赠送面积甚至超过合同上约定的建筑面积。不少主打“高赠送率”的楼盘，都会在户型图上，用醒目的颜色标注全赠送、半赠送面积的区域。多个楼盘的销售人员表示，赠送面积对看房者还是比较着迷的。

  业内人士透露，通过种种方式规避容积率上限，是实现“送面积”的主要方法。据了解，商住用地在出让前，就已确定了一个容积率上限。容积率可以简单理解为一定面积土地上，衡量建筑物总面积与土地面积之比的数据。同样面积的土地，容积率上限越高，开发商可建设的建筑物面积就越大，反之则越小。但有些建筑结构、区域是不参与或部分参与容积率计算的，这就为开发商“偷面积”提供了方便。

  比如在新的《规范》实施前，阳台一般是只计一半建筑面积的。假设某100平方米的土地，容积率上限是2。如果所有建筑都参与容积率计算，那么多只能建200平方米的房屋。但开发商把其中20平方米建成只计一半建筑面积的阳台，总计可使用的房屋面积就变成了210平方米。购房者只要将阳台用玻璃窗封闭，即可当成普通房间使用，而房屋的设计图纸在送审时，也没有超过容积率上限。

  “偷面积”虽有利于开发商开展营销，在部分购房者看来也是实惠，但也存在不少问题。南宁一家房地产销售公司负责的人介绍，“偷”出来的面积大多是“边角料”。为了“偷”更多面积，一些户型设计得“前凸后凹”，这也是现在特别难看到全方正户型的原因。

  业内人士透露，“偷”出来的边角不一定实用。比如某楼盘89平方米送20平方米的小四房，用赠送面积改造的房间，仅有约6平方米，就算是做储物室也比较勉强。而为了迁就这部分赠送面积，另一个房间被设计成了“7”字型，房间里几乎摆不下一张2米长的床。如果不追求赠送面积，直接做成大两房或小三房，各个房间用起来会更舒适。

  还有一些购房者因“偷”来的面积存在很多问题，与开发商发生纠纷。如某楼盘预售时承诺有个8平方米不计面积的阳台，但交房时购房者才发现，该“阳台”只有框架，没有楼板。楼上的住户想盖楼板，还得征得楼下住户的同意。有的购房者还发现，赠送面积部分的实施工程质量明显不如正常建筑部分，存在地面大面积空鼓、墙面开裂等问题。

  自治区住建厅有关负责的人介绍，《规范》其实在2014年7月1日起就已实施。广西推迟一年实施，主要是考虑到我区真实的情况。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）》同时废止。

  该负责人称，新的《规范》条文变化较大，对当前很多“偷面积“的行为有了明确规定。据介绍，《规范》修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；修订了阳台的面积计算规定，等等。简而言之，新《规范》的实施，将让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，在相应的范围内，实打实地算上面积。

  开发商常“送”的面积便是旧规范不算面积的飘窗，有些甚至做成假飘窗，时可以将窗台打掉变成房间面积。新《规范》明确，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化大的一条。相比之下，2005版的旧规范中，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

  打擦边球的还有露台。“设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干，每层每家都有一个露台。”广西一家设计院的工程师透露。

  鉴于旧规范规定阳台只算一半面积，新《规范》更加细化，在整体的结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在整体的结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。这在某种程度上预示着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，其难度将进一步加大。

  从今以后，市场上是否就不再有赠送面积楼盘了？住建部门解释，7月前已报审规划审批的项目，仍按旧规范执行。其实，早在本次新规出台之前，广西对于新建项目赠送面积设计的审批已经较以往严格了许多。很多如今在市面上在售的产品之所以能通过规划报建，还在于申报的时间较早。在本次新规出台后，今后报建的楼盘项目将更难推出赠送面积产品。这某些特定的程度上让如今市面上在售的产品变得更稀缺。不过，考虑到报建到推出市场有一个过程，预计新规的影响将在未来一两年内逐步体现，短期对于市场影响不会太大。

  南宁一家开发商的营销部门负责人认为，新规实施后，小户型别墅受的影响相对可能会大一些。90平方米以下的小户型本来就是“送面积”的主力，今后小户型如何设计更具竞争力，对开发商来说是个考验。同时，近期有意购房的市民，还可关注赠送空间实用、设计合理的项目，赶上“送面积”的末班车。

  买不到高的市民也不必遗憾。业内人士认为，“羊毛出在羊身上”，同地段同类型的住宅，用实际使用面积计算，单价其实是差不多的。个别赠送多的户型可能算下来会便宜一些，但实用性、舒适性往往要打折扣。今后开发商可能会在户型实用性、物业管理、园林等方面下功夫，购房者还是受益的。

  对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积；结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积；结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

  地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

  在整体的结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

  建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

  窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

  附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。

  广西市市通高铁工程、县县通高速工程、县县通天然气工程、广西教育振兴工程6月19日，记者从2015年自治区领导联系推进重点项目（事项）次全体联络员电视电话会议上了解到，列入今年自治区领导联系推进的重点项目（事项）共62项，其中，重点项目47项，重大事项15项，均由自治区四家班子和两院领导分别负责联系推进。同时，我区将建立重点项目库，实时掌握推进情况

  据了解，由自治区四家班子和两院领导分别负责联系推进的47项重大项目，最重要的包含对我区经济社会持续健康发展全局有深远影响、对调结构促转型有重大推动作用、对重点领域和行业发展有重大带动作用、对社会民生有重大保障作用的重点项目，涉及钢铁、有色金属、石化、碳酸钙等千亿元产业，交通、能源、水利等基础设施，以及教育、卫生、旅游、环境整改治理、扶贫生态移民等领域。

  47个项目中，还包括了14个地市的重大旅游项目、玉林九洲江流域水环境综合整治工程、广西扶贫生态移民工程等。

  自治区发展改革委相关负责这个的人说，今年纳入领导联系的47个重点项目中，基础设施和民生保障项目是重头戏，项目数达到19个，占总数的40.4%，体现了精准投资、夯实基础、增加公共产品有效供给的要求。

  计划建设保障性住房约19万套，其中，公用租赁住房（廉租住房）4.8万套，棚户区改造13.57万套，以改善群众居住条件，实现广西和同步城镇化，城镇基本居住条件符合两个建成目标。

  加快建设桂林机场T2航站楼、柳州白莲机场扩建工程，完成年度投资11.5亿元；

  将在2015年新建各类学校312所，认定1000所多元普惠幼儿园，推动试点高校整体转型为技术型高校，新增6500名左右的农村中小学特岗老师和100名左右中等职业学校特岗老师，完成年度投资254.7亿元。

  “今年，结合国家赋予我区新的战略定位，新增了一批重点项目（事项）。”该负责的人介绍，新增的项目包括中国-东盟信息港工程、推进养老服务业综合改革试验区建设、中国（北部湾）自由贸易试验区工程、左右江革命老区（广西）振兴工程等，详见下表。

  围绕规划目标，实施西江经济带基础设施建设大会战，重点推进西江黄金水道及内河港口集疏运体系建设，快速推进粤桂合作特别试验区建设发展。

  围绕国家批复的规划目标，以实施革命老区重点工程建设三年行计划为抓手，加强革命老区基础设施建设、发展特色产业、加强生态文明建设、加大扶贫攻坚力度。

  依托区位、资源等优势，协调区域发展，有步骤推进经济区同城化进程，将户籍、通信、金融服务、社会保障、交通、口岸通关、旅游、城镇体系、产业、教育等10个领域确定为优先推进。

  1.凭祥国家重点开发开放实验区：范围有崇左市下辖的凭祥市全境，以及其他区县部分地区，具体以国家批复实验区建设实施方案后的范围为准。2.东兴国家重点开发开放实验区：包括防城港市所辖的东兴市、港口区，以及防城港区的防城镇，江山乡、茅岭乡，陆地面积1226平方公里。

  规划创建养老服务业综合改革实验区，把广西建设成为面向的养老服务产业基地。

  巩固“东桑西移”成果，推进“东绸西移”大力提升蚕丝绸产业的竞争力，加快蚕茧产业带和蚕丝绸生产基地建设，稳步发展缫丝生产，全力发展丝绸深加工，推进蚕丝资源综合利用，延伸产业链，努力拓展国内外市场，全方面提高产业整体效益和综合竞争力。

  以钦州保护港区、中马钦州产业园区、钦州港经济开发区为先期实施区域，规划总面积80平方公里，未来根据自身的需求，拓展到北部湾经济区其他区域。

  以南宁吴圩国际机场为依托，建设吴圩空港经济区、扶绥空港经济区，全力发展航空运输、航空制造、航空物流、临空高科技产业、拓展城市空间、提升城市竞争力。

  据了解，2013年，广西创新建立自治区领导联系推进重点项目（事项）责任制度，由自治区领导对事关全区经济社会持续健康发展的一批重特大项目分别牵头联系推进，一抓到底。责任制度的推出，发挥了重点项目在扩投资、稳增长的主力军作用，2014年，广西38项重点项目完成投资608.7亿元，完成年度资本预算的84.6%。今年广西经济开局总体平稳，但下行压力在加大，困难挑战在增多，面临的形势错综复杂。为此，2015年广西继续开展自治区领导联系推进重点项目（事项）。

  为更好更快地推进重点项目（事项）建设，确保完成今年的目标任务，将重点推出六大举措。首先，进一步加大重点项目（事项）协调调度力度。从7月份起，开始建立重点项目（事项）按月调度制度，实行“重点项目每月一调度，重大事项每旬一报告”，各牵头单位、项目业主在每月10号前分别上报每月进展情况。

  其次，加快项目前期工作促进项目早开工。要建立重点项目审批核准“绿色通道”，在遵循科学论证、规范程序的基础上，加快办理相关前置审批手续，督促和帮助项目业主落实建设条件，以促进项目早日开工。

  三要保障重点项目的用地需求促进项目“早落地”。四要多渠道筹措重点项目建设资金。五要加强重点项目（事项）考核考评和督促检查。六要加强重点项目储备保持项目建设的连续性，在关键领域和薄弱环节，谋划一批拉动力强、利长远、增后劲的重点项目，建立重点项目库，实时掌握推进情况，实行动态监控，滚动管理，形成“建设一批、核准一批、储备一批、谋划一批”的良性循环。

  据了解，今年，自治区发改改革委还将对重点项目实行“随报随审”，对前期工作成熟、具备建设条件的项目，分别在今年的6月、8月和10月分三批增补列入自治区重大项目计划，以促进更多的项目开工建设。