解决方案与案例

  此前，各地“第一高”陆续出现变数。最典型，是武汉那栋高约636米的摩天大楼，因种种原因被控制在500米左右。大西安“第一高”的“501”，实际上已降为“498”。

  这份通知出台于2020年4月27日，来头非比寻常：它由“中华人民共和国住房和城乡建设部，中华人民共和国国家发展和改革委员会”联合发文。

  “各省、自治区住房和城乡建设厅、发展改革委，直辖市住房和城乡建设（管）委、规划和自然资源委（局）、发展改革委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局、发展改革委”。

  这份《通知》中，对于超高层建筑控制极为严厉：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

  早在2018年，高度为636米武汉“中国第一高”——绿地中心，就被“叫停”。

  对此，武汉市国土规划局公开表示：“随着武汉天河机场快速地发展扩大，净空管控区域范围也随之扩大。城市建设发展与机场净空保护之间出现的矛盾，导致建筑受到净空高度限制的问题。”

  绿地中心2011年正式动工，光桩基工程就耗时三年。即使如此，这栋超高层建筑仍面临许多可不控制风险。

  要知道，超高层建筑的成本极高：其规划设计复杂，有着超长的施工工期；有些超高层建筑，因为地区、地质和设计特点，还需要更加多的技术创新，施工难度系数远超过常规项目……这些结果，直接引发各种成本翻数倍。

  『西安壹地产』获得多个方面数据显示：诸如300米以上超高层，算上资金和管理等，其成本超过15000元/㎡左右。初步测算，每一层成本至少在3000万，直接投入至少超过15-20亿。

  关键是，超高层基本为写字楼，只有超大型企业才有实力购买，回笼资金速度漫长。而工程的前期投入，大部分为实施工程单位和银行资金。

  根据《中国经营报》报道：按照设计，武汉绿地中心主塔楼地下6层，地面120层，集超五星级酒店、商场、甲级写字楼和公寓等于一体，总投资超过100亿。

  随后2019年11月，一封“中建三局集团武汉绿地中心总承包项目部”发函表示：“因业主欠付我司巨额工程进度款，已造成我司资金无法正常周转，被迫即日起对项目实行全面停工，待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。”

  从实际情况去看，武汉绿地中心已完成封顶：造型从之前的“橄榄型”，变为“平顶山”。

  命运最为悲惨的是天津的高银117大厦，结构高度达596.5米——比上海中心还高10米。不过，它已如今的身份是“世界第一烂尾摩天楼”。

  对于500以上的摩天楼，住建部和国家发改委在《通知》中，也进行了严格要求：

  “各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审核检查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。”

  大西安的“501”，悄然变成了“498”——三米之差，已说明“高压线政策”。

  很多人都在说西安有很多“韭菜楼”，其实主要都是齐刷刷的100米高建筑。但是，高度相同、容积率却有不同，导致胖瘦不同且以“胖”为主——别认为这是唐朝“以胖为美”的时代。

  因为西安的人比想象中更多，造成极旺的需求。但经济总量不够，加上大量城改就接连出现。

  当时，西安规划动辄容积率在3以上。所以，这样的一种情况下想盖100米下的房子不可能；超过100米成本大量攀升，也盖不起。所以，2007年以后西安大多数现代建筑，是没有“天际线”的。

  而且，超过100米建筑主要以写字楼为主。住宅回款快，写字楼和公寓价格低且卖不快，从没有开发主动性。

  一般来说，现代建筑超过100米都属于“超高层”。实际上，中国《民用建筑规划设计通则》GB50352-2005也沿袭了这一个规定：建筑高度超过100m时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

  我们来对比一下从曲江向高新眺望，以及北京天坛向北京CBD眺望。你其实会发现，西安的超高层不是多了，而是少了。作为经济发展的高度集成，这说明西安的“新旧分治”并未做到最好。

  原则上，500米以上被划上了“句号”。250米以上，确需建设的由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。

  也就是说，西咸新区能源金贸区、沣东新城“大西安商务新中心”和国际港务区的奥体中心等区域，它们规划的超高层范围大多分布在在这个范围，理论上不会受太多影响。

  从发展轨迹上来看，高新区欲把“西太路”打造成为新轴线——相当于今天唐延路的地位。不过，身高将发生质的变化。

  西安丝路国际金融中心核心区，作为于中央创新区（CID）的核心先导区，将建设西部地区超高层地标建筑集群-未来之瞳，包括：450亩湿地花园、一栋666米超高层、一栋520米超高层、一栋369米超高层，几十栋200米至300米超高层建筑，配套大剧院、音乐厅、美术馆、空中景观步道。

  要知道，高新区是西安“经济发动机”，也是最有实力的地区。在“限高令”下，高新CID的规划将会发生诸多变化。

  城市发展，必然催生超高层。除此之外，还有曲江CCBD等区域规划超高层集群。

  根据统计，“限高令”之前的西安规划超500米+超过六栋。从相关的数据分析来看，多个高度已刷新了中国第一。但是，更高的超高层的基础是强大的经济实力，尤其是金融、现代服务业等。

  要知道，“中国第一高”是632米的上海中心。直辖市天津高597米的高银117，还在烂尾之中。

  大家如果记得，在2018年5月25日《西安日报》第四版，有《曲江新区将建设超高层新地标》：

  “ CCBD区域建设，将借鉴对标香港IFC、成都CBD，规划建设世茂701米、华润666米超高层，打造大西安国际化大都市建设的新地标”。“曲江、超高层、新地标……”对于西安人来说，它们的组合无疑是一个重磅炸弹！

  西安中央文化商务区（CCBD）位于长安路中轴线，以绕城高速为界分为南北两区域，规划总面积约290公顷。701米、666米，不都超过了“上海中心”吗？

  实际上，以央企华润为例，2012年在深圳湾开工建设的华润集团总部大厦“春笋”，当时号称为“深圳第二高度”500米，结果最后实际为392.5米，连400米都没上。