律师你好，我去年付全款在开发区买了一套房子，今年4月份开发商把房子交给了我。当初约定是今年7月份办产权，但是我找他们办产权的时候他们一直找很多理由推脱。后来我打听到原来他这个房子再卖给我之后又卖给了别人，并且已经把房子过户给那个人了。请问我该怎么办？
A根据辽宁省高院的倾向性意见，在一房二卖并且买卖合同均为有效的情况下，各买受人均主张取得房屋的，按下列一般原则做处理： 一是登记优先，即支持已办理房屋产权过户登记的买受人的诉请； 二是交付优先，即在均未登记的情况下，支持已实际接受出卖人交付的买受人的诉请； 三是合同顺位优先，即在均未交付的情况下，支持合同签订在先的买受人的诉请； 四是付款顺位优先，即在同时签订合同或无法确定合同顺位的情况下，支持先行支付购房价款的买受人的诉请。 但是如果出卖人已将房屋交付给买受人之一，又协助其他买受人办理所有权登记的，如有证据证明办理所有权登记的买受人与出卖人恶意串通，或买受人明知出卖人已将标的房屋交付其他买受人，则支持已经接受交付的买受人的诉请。 杨先生的这种情况除非证明后来的买受人跟开发商存在恶意串通的情况，否则由于对方已经办理了过户登记，杨先生很难主张取得房子。如果真的这样，杨先生可以向开发商主张违约责任，要求其支付违约金以及已付购房款双倍以内的赔偿金。
A根据大连市施行的《大连市供热用热条例》，供热单位不得擅自推迟、中断或者提前停止供热。供热单位推迟、中断或者提前停止供热超过十二小时不足二十四小时的，按照停止供热一天计算向用户退回用热费用。对于未在规定时间内交纳用热费用的，供热单位理应当书面催告，经书面催告仍不交纳的，可以在未交纳的用热费用的供热用热期停止供热。
A对于这样的一个问题2012年5月大连市政府颁布施行的《大连市供热用热条例》对此作出了明确的规定：供热工程质量保修期为两个供热用热期，在供热工程质量保修期内不得办理暂停用热。也就是说新商品房在两年内不能申请停供。 这样规定一种原因是便于区分实施工程单位和供暖单位的维修责任，避免因产品质量上的问题导致的不热及跑冒滴漏等给用户和其他用户造成损失，实施工程单位与供热单位互相推诿，用户权益得不到保障；另一方面也能有效地解决新小区入因为入住率不够无法开栓供暖的问题。
律师你好，我在中山区有一个商铺，2012年租给了林某，租期五年。租金十万每年，半年一付。但是今年上半年的钱他没有给我，之后我想把这个房子卖了，他说他要买，但后来没谈妥，我就在九月份的时候把这个房子卖给了别人。现在让他腾房子他也不退，让他交钱他也不交，他说我这房子已经卖了，就无权再问他要租金了，请问他这个说法有道理么，我该怎么办？
A《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，其目的是保护承租人的利益。但该条规定并不代表原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未对这种行为加以限制，也就是说房屋产权变更后，原房屋出租人可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。 你这种情况，因为租赁合同是有效的，对于房子转让前的欠费部分是有权利主张的，但是对于房子转让后的部分及解除合同应该有房屋新的所有人来主张。
A《大连市供热用热条例》规定：用户发生变更的，应当到供热单位办理更名手续；有用热费用未结清情形的，变更双方应当到供热单位结清费用。王先生这种情况，要看当初合同中有没有约定，如果当初对此没有约定，则这些费用应当由原业主缴纳，现业主没有缴纳的义务。因为根据合同相对性，热力公司是与原业主签订的供热合同，现业主不是合同的当事人，购房合同对这部分费用又没有约定的情况下，现业主没有补交的义务，热力公司这样的做法于法无据。 马先生这种情况可以跟原业主协商，协商不成能要求供热公司起诉原业主，或者已经缴纳这部分欠缴费用的，能要求原业主支付或者依据不当得利起诉供热公司要求返还。
我住的这个小区是老旧小区，几年前暖气分了户，分户时，我觉得应该利用这次机会多加几片暖气片，这样冬天到了家里就会更暖和了。于是，我找来了几个水暖工人将家里的供暖设施重新改装，多加了两片暖气片。改动后，这几年都相安无事。但是，前几天，家里试水时，暖气片漏水，家里被淹，我找到供热公司，但是他们的工作人员说，因为我家暖气是私自改动的，供热公司不负责维修，损失只能由我自己承担。
A用户改动用热设施或改变用热热量、用热用途，能委托供热单位做。未委托供热单位做或者因装饰、装修等影响用热效果的，自行承担相应的责任；影响供热用热设施运行或者其他用户用热的，应当恢复原状或者委托供热单位做处理，不恢复原状或者委托供热做处理的，供热单位可以暂停供热。 对于私改供热管线或设施的，供热单位不负维修和赔偿义务，所以王女士这种情况只能自行维修。在这要提醒各位读者，想要改动用热设施的应委托供热单位进行，不要自己私自改装，否则出了问题得不到保障。
A很多小区的取暖费是由物业企业代收的，而物业为了保证物业费的收取往往将取暖费和物业费捆绑收取，不交物业费就拒收取暖费。对此《大连市供热用热条例》第二十七条明确规定：供热单位收取用热费用，应当取得价格主管部门颁发的收费许可证，并按规定接受年度审验，收费时应当提供大连市服务收费统一发票，不得以用户拖欠费用等任何理由拒绝收费或者同其他收费项目捆绑收费。物业公司的做法于法无据，山先生可以由业主委员会出面协商，也可以直接找供暖单位。
我所在的小区要分户，但是因为“跃层”收费的问题，到现在一直没有分成。我的房子有一个2.5米高的跃层，当初买房时，这部分属于赠送面积。但是，因为历史遗留问题，有的住户没有产权证，有的住户产权证面积中包含了跃层面积，我从单位分到这栋房子时，产权证上并没包括跃层的面积，从2010年开始，我的取暖费也一直是按照产权证的面积来交的。今年9月份，整栋楼开始分户。供暖公司认为，我必须将前几年跃层那部分取暖费补交了，然后才能收取今年的取暖费。对于赠送面积，究竟该怎么收费？
A根据《大连市人民政府关于调整城区供暖价格的通知》的规定，居民住宅与非居民住宅供暖的界定以房屋所有权证标明的房屋使用性质为准，供暖面积以房屋所有权证标明的建筑面积为准。对未列入房屋所有权证的面积（赠送面积）部分，有供暖设施的应予收费，无供暖设施的不予收费，具体标准为：1.室内净高在2.7米以上，按房屋实际套内建筑面积收费； 2.室内净高在2.7米（含2.7米）以下，2.2米以上的，按房屋套内建筑面积90%收费； 3.室内净高在2.2米（含2.2米）以下的，按房屋套内建筑面积60%收费； 4.经供暖企业同意，用户自行安装供暖设施的，可参照上述标准由供用热双方协商议定收费。 根据我市的供热法规，与居民住宅一体的车库、仓房有供暖设施的，按居民住宅供暖价格执行。非居民住宅供暖以室内净高4.0米为限，每超过0.3米（含0.3米）加价10%，不足0.3米不加价。室内净高超过7米的，由供用热双方协商收费。其中，居民住宅的供暖价格为28元/平方米，非居民住宅的供暖价格为33元/平方米。 赵女士这种情况应该看跃层部分有没有供暖设施，如果没有则不用交取暖费，如果有则应该按照套内建筑面积的90%收取取暖费。
A根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税（2009）111号）二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函（2004）1036号）一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。 根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税（2009）78号）一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 如属于法定继承房产，免征营业税、契税、印花税、个人所得税。如您不属于法定继承房产，则应当属于赠与行为，应征收契税。
我和孙某是男女朋友关系，2012年我掏20W交了首付，贷款50W,购买了西岗的一套房屋。2013年6月，取得房产证，登记是我俩共有，各占50%份额。2013年10月，我俩吵架，之后就分手了，之后我俩也没对这个房子怎么处理谈过，一直是我自己在还贷款，今年6月份我结婚之后就搬进去住了，然后我一次性把贷款全还上了，现在孙某找我，说这个房子有他一半。请问她这个请求有道理么，我该怎么办？
A物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力”。林先生和孙女士将房屋产权登记为各50%按份共有，虽然最终未结婚，但双方未对该房屋做处理，林先生也未通过任何法律程序对原有的产权登记进行撤销，故房屋产权登记仍然有效。 虽然对该房屋的所有购房款及房屋贷款都由林先生一人出资，但物权法第一百零四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。 本案中，双方在办理房产证时签订了一份所有权份额划分证明，明确双方对该房产各占50%的份额。故在分割房产时应按照双方约定的内容履行，即你们双方对该房产各占50%的份额。 物权法第一百零二条的规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债务、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。” 该房产项下的贷款应认为是该不动产产生的债务，双方对债务未作约定，应按共有份额承担债务。林先生归还了全部贷款，其偿还的债务超过自己应当承担份额。在此情形下，林先生可就超出部分向孙某追偿，要求孙某归还相应份额的债务。
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